市自然資源局：
報來《關(guān)于提請審批鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司地塊“三舊”改造方案的請示》（鶴自然資〔2025〕36號）收悉。經(jīng)2025年2月17日鶴山市自然資源統(tǒng)籌管理委員會2025年第四次（總第五十九次）會議審議通過，現(xiàn)批復(fù)如下：
一、同意上報的《鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司地塊“三舊”改造方案》（見附件）。同意該項目采取單一主體歸宗改造模式，由鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司作為改造主體對位于鶴山市沙坪街道人民西路38號之二十一等的7069.82平方米土地，實施全面改造。
二、該項目涉及通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔拆遷改造工作，屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，由你局直接與單一改造主體簽訂協(xié)議出讓合同。
三、請你局組織改造主體及時按照經(jīng)批準的改造方案完善相關(guān)手續(xù)，并會同相關(guān)部門和沙坪街道辦依規(guī)依約進行監(jiān)管，確保該項目有序?qū)嵤└脑臁?/p>
四、該項目如涉及征地補償安置須按照經(jīng)批準的補償安置方案及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，切實保障有關(guān)原權(quán)利人的合法權(quán)益。征地補償安置不落實的，不得強行使用被征土地。
五、改造方案實施情況須按規(guī)定及時報備。
六、本批復(fù)自印發(fā)之日起生效，有效期兩年（需在本批復(fù)有效期內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)）。
附件：鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司地塊“三舊”改造方案
鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司地塊“三舊”改造方案
為實施國土空間規(guī)劃，推動低效用地再開發(fā)試點工作，我市擬實施鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司地塊“三舊”改造項目，對位于鶴山市沙坪街道人民西路38號之二十一等的舊廠房用地進行改造。改造方案如下：
一、改造地塊基本情況
（一）總體情況。改造項目地塊位于鶴山市沙坪街道人民西路38號之二十一等，總面積7069.82平方米，企業(yè)申請進行“三舊”改造。
（二）土地現(xiàn)狀情況。改造項目主體地塊7069.82平方米，具體為以下五宗地：
地塊一：現(xiàn)權(quán)屬何麗歡國有商業(yè)土地，宗地號：440784001007GB00707，宗地面積：414.10平方米，產(chǎn)權(quán)證號：粵（2023）鶴山市不動產(chǎn)權(quán)第0045731號，何麗歡同意整宗地的權(quán)屬轉(zhuǎn)移給鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司歸宗進行改造。
地塊二：現(xiàn)權(quán)屬何麗歡國有工業(yè)土地，宗地號：440784001007GB00642，宗地面積：4810.12平方米，產(chǎn)權(quán)證號：粵（2023）鶴山市不動產(chǎn)權(quán)第0045772號，何麗歡同意整宗地的權(quán)屬轉(zhuǎn)移給鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司歸宗進行改造。
地塊三：現(xiàn)權(quán)屬何麗歡國有工業(yè)土地，宗地號：440784001007GB00633，宗地面積：505.78平方米，產(chǎn)權(quán)證號：粵（2023）鶴山市不動產(chǎn)權(quán)第0045762號，何麗歡同意整宗地的權(quán)屬以及該地塊上占地面積505.78平方米、建筑面積3443.84平方米的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司歸宗進行改造。
地塊四：現(xiàn)權(quán)屬何麗歡國有工業(yè)土地，宗地號：440784001007GB00708，宗地面積：213.6平方米，產(chǎn)權(quán)證號：粵（2023）鶴山市不動產(chǎn)權(quán)第0045740號，何麗歡同意整宗地的權(quán)屬轉(zhuǎn)移給鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司歸宗進行改造。
地塊五：現(xiàn)權(quán)屬鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司國有工業(yè)土地，鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司同意在宗地號：440784001007GB00643的土地上分割出的1126.22平方米土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移給鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司歸宗進行改造。
改造項目主體地塊現(xiàn)用途為工業(yè)用地，自2006年2月開始使用，已按規(guī)定辦理規(guī)劃和施工報建等手續(xù)，現(xiàn)有有證建筑面積共6976.74平方米，容積率約為1.17，目前已停產(chǎn)。
（三）標圖入庫情況。該改造項目主體地塊7069.82平方米土地實地在2006年2月17日前已建設(shè)使用，并已納入省“三舊”標圖入庫，圖斑號為44078400915、44078400922。
（四）規(guī)劃情況。改造項目地塊7069.82平方米土地符合國土空間總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，按照《鶴山市沙坪街道北湖片區(qū)美雅單元控制性詳細規(guī)劃》，在詳細規(guī)劃中安排為工業(yè)用地、城市道路用地。
二、改造意愿及補償安置情況
（一）改造意愿情況。本項目權(quán)屬人何麗歡和鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司已經(jīng)與鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司簽訂《搬遷補償協(xié)議》，并同意由鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司對地塊一、二、三、四、五進行單一主體歸宗，并作為項目改造主體進行改造。
其中何麗歡國有土地414.10平方米。產(chǎn)權(quán)證號：粵（2023）鶴山市不動產(chǎn)權(quán)第0045731號地塊為商業(yè)用地，現(xiàn)申請調(diào)整為工業(yè)用地性質(zhì)。
改造主體已按照法律法規(guī)及“三舊”改造政策規(guī)定，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況、補償安置方式及標準等事項充分征求原權(quán)利人的意見，并經(jīng)全部原權(quán)利人同意，原權(quán)利人已同意改造范圍、擬改造情況、補償標準等事項。
（二）補償安置情況。鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司已按照拆遷補償安置方案，對原權(quán)利人進行拆遷補償安置，具體補償明細鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司與原權(quán)利人何麗歡、鶴山市愛琴灣文化發(fā)展有限公司就拆遷補償安置等事項以2025年1月1日簽訂的《搬遷補償協(xié)議》為準。
（三）開展社會穩(wěn)定風險評估情況。
本項目屬于舊廠房改造，產(chǎn)權(quán)清晰，邊界明確，不需要開展社會穩(wěn)定風險評估。
三、改造主體及擬改造情況
該改造項目擬采取單一主體歸宗改造模式，由鶴山市澳浚灣貿(mào)易有限公司作為單一歸宗改造主體對7069.82平方米項目地塊實施混合改造。其中，不拆除但翻新改造用地505.78平方米，建筑面積3443.84平方米。擬拆除重建用地6564.04平方米，拆除的建筑面積3532.90平方米，新建建筑面積16700.8平方米，用于工業(yè)用途，容積率為不高于2.5，具體以市自然資源局批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計要點為準。
改造主體有進行工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓的意向，同意按照《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見》執(zhí)行。改造后主體需要調(diào)整土地年限，意向?qū)⒛晗拚{(diào)整為50年，其中涉及用途轉(zhuǎn)換的地塊，補年限事項進行整體地塊統(tǒng)一核算并同意增繳相應(yīng)的土地出讓金。
該改造項目擬為商品廠房項目（行業(yè)代碼7010），其相應(yīng)認定事項由改造主體向有關(guān)主管部門核定。
四、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)。
本項目無需辦理規(guī)劃及用地手續(xù)。
五、資金籌措
項目改造成本約為3800萬元，擬投入改造資金約為3800萬元，擬籌措資金方式包括自有資金、合作單位投入、銀行借貸、市場融資等，具體以實際投入為準。
六、開發(fā)時序
項目開發(fā)周期為2年，開發(fā)用地面積7069.82平方米，擬一期開發(fā)。具體開工時間以《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂時間約定為準。
七、實施監(jiān)管
（一）項目獲市政府批復(fù)后，沙坪街道辦會同有關(guān)部門做好項目相關(guān)監(jiān)督工作，按要求與改造主體簽訂相關(guān)的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，進一步明確開發(fā)時序。
（二）項目在實施過程中要解決好對周邊環(huán)境的影響問題。
（三）新項目與周邊甲、乙類場所的距離需保留大于30米。
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