市自然資源局：
報來《關于提請審批鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案的請示》（鶴自然資〔2024〕363號）收悉。經2024年12月20日鶴山市自然資源統籌管理委員會2024年第二十五次（總第五十三次）會議審議通過，現批復如下：
一、同意上報的《鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案》（見附件）。同意該項目采取單一主體歸宗改造模式，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為改造主體對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園的132751.63平方米土地，實施全面改造。
二、該項目涉及通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作，屬于政府征收（收回）房產、土地并出讓的行為，由你局直
接與單一改造主體簽訂協議出讓合同。
三、請你局組織改造主體及時按照經批準的改造方案完善相關手續(xù)，并會同相關部門和雅瑤鎮(zhèn)政府依規(guī)依約進行監(jiān)管，確保該項目有序實施改造。
四、該項目如涉及征地補償安置須按照經批準的補償安置方案及有關規(guī)定執(zhí)行，切實保障有關原權利人的合法權益。征地補償安置不落實的，不得強行使用被征土地。
五、改造方案實施情況須按規(guī)定及時報備。
六、本批復自印發(fā)之日起生效，有效期兩年（需在本批復有效期內辦理完成相關手續(xù)）。
附件：鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案
鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目改造方案
為實施國土空間規(guī)劃，根據《鶴山新城市中心南片區(qū)（中寶地塊）控制性詳細規(guī)劃（2022年6月修改）》，按照《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）要求，我市擬實施鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地再開發(fā)項目，對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)833號中寶工業(yè)園內的5宗用途均為工業(yè)性質的國有建設用地進行改造，擬參照《關于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（鶴府〔2018〕12號）的改造政策和流程實施，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為項目申報主體實施全面改造，改造方案如下：
一、改造地塊基本情況
（一）總體情況
鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園低效用地位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)鳳亭工業(yè)區(qū)中寶工業(yè)園內，改造項目涉及的土地已經確權、登記，總用地面積144194.90平方米（折合約216.29畝），其中納入本項目改造范圍132751.63平方米（折合約199.13畝），地塊情況具體如下：
地塊①宗地440784001020GB00629，用地面積20803.30平方米，納入本次改造用地面積10580.92平方米，按照“三舊”圖斑范圍進行分割，現有建筑面積4736.00平方米；
地塊②宗地440784001020GB00630，用地面積23121.10平方米，納入本次改造面積23121.10平方米，現有建筑面積5680.00平方米；
地塊③宗地440784001020GB00640，用地面積50000.00平方米，納入本次改造面積49391.96平方米，現有建筑面積16794.66 平方米；
地塊④宗地440784001020GB00602，用地面積28008.40平方米，納入本次改造面積28008.4平方米，現有建筑面積19133.96平方米；
地塊⑤宗地440784001020GB00639，用地面積22262.10平方米，納入本次改造面積21649.25平方米，現有建筑面積8779.13平方米。
（二）土地現狀情況
改造項目5宗土地發(fā)證總面積為144194.90平方米，標圖入庫總面積為134275.96平方米，納入本項目改造面積132751.63平方米土地全部為現狀建設用地，不涉及“三地”及其他用地。
（三）標圖入庫情況
改造項目主體地塊134275.96平方米土地已納入省“三舊”標圖入庫，圖斑號分別為44078400887、44078400844、4078400845、44078400842、44078400843；該項目范圍全部納入了國家低效用地試點范圍，圖斑編號為440784010200003。
（四）規(guī)劃情況
改造項目地塊132751.63平方米土地均符合《鶴山新城市中心南片區(qū)（中寶地塊）控制性詳細規(guī)劃（2022年6月修改）》，在詳細規(guī)劃中，其中二類居住地112325.4平方米、城鎮(zhèn)村道路用地16799.11平方米、幼兒園用地3627.12平方米。
二、改造意愿及補償安置情況
（一）改造意愿情況
鶴山市中寶實業(yè)有限公司已按照法律法規(guī)及鶴山市“三舊”改造政策規(guī)定，就改造范圍、土地現狀、改造主體及擬改造情況、補償安置方式及標準等事項充分征求原權利人的意見，并經全部原權利人同意。
（二）補償安置情況
改造主體鶴山市中寶實業(yè)有限公司已制定補償安置方案，明確采取貨幣補償的方式對全部原權利人進行補償安置，并于2024年11月30日與地塊⑤原權利人（鶴山市中寶鞋業(yè)皮具有限公司）簽訂了補償協議，具體補償協議內容如下：
鶴山市中寶實業(yè)有限公司采取貨幣補償方式對地塊⑤原權利人的物業(yè)進行搬（拆）遷補償。在綜合參考被搬（拆）遷物業(yè)現時的價值評估報告、置換物業(yè)建安成本、管理費用、交付期限、付款期限等因素的基礎上，由雙方協商確定貨幣補償人民幣500萬元。
補償款總額為人民幣500萬元，分為兩期支付，第一期補償款在改造方案獲得鶴山市人民政府審批同意之日后30個工作日內支付人民幣100萬元；第二期補償款待該地塊通過歸宗辦證至單一主體名下后30個工作日內一次性支付人民幣400萬元。
（三）開展社會穩(wěn)定風險評估情況
項目不涉及土地征收，無需開展社會穩(wěn)定風險評估。該項目由原業(yè)主拆除原有建筑并進行土壤污染狀況調查，其調查的具體工作及所需經費由改造主體和原業(yè)主自行協商解決。
三、改造主體及擬改造情況
（一）改造主體和改造模式
該改造項目為工改商住項目，屬于我市國家低效用地再開試點項目庫內試點項目，擬結合“三舊”改造政策和程序，采取單一主體歸宗改造模式開展全面改造。具體為：
1.對于地塊①宗地440784001020GB00629按“三舊”圖斑分割后的地塊、地塊②宗地440784001020GB00630、地塊③宗地440784001020GB00640、地塊④宗地440784001020GB00602的權利人鶴山市中寶實業(yè)有限公司通過向政府補繳地價，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯套∮猛荆⒁詤f議出讓方式取得土地使用權。
2.對于地塊⑤宗地440784001020GB00639，鶴山市中寶實業(yè)有限公司通過與原權利人鶴山市中寶鞋業(yè)皮具有限公司簽訂《補償安置協議》的方式，將土地及地上建筑物的所有權益轉移到單一主體后，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為改造主體實施全面改造。在該地塊完成上蓋物拆除后注銷原有不動產權證書，并辦理土地征收手續(xù)，由主管部門與鶴山市中寶實業(yè)有限公司簽訂協議出讓合同。
整個項目需移交公益性用地20426.23平方米，含配建公共設施（幼兒園）用地面積3627.12平方米。
（二）擬改造情況
該項目用地擬由鶴山市中寶實業(yè)有限公司為改造主體實施全面改造。
具體改造方向為：
地塊①宗地440784001020GB00629按“三舊”圖斑分割后的地塊、地塊②宗地440784001020GB00630，合計拆除重建用地33702.02平方米，拆除建筑面積10416平方米，新建建筑面積36868.66平方米。具體為二類居住用地30723.88平方米，容積率為1.2，新建住宅建筑面積36868.66平方米，移交公益性用地2978.14平方米作城鎮(zhèn)村道路用地。
地塊③宗地440784001020GB00640拆除重建用地50000平方米，拆除建筑面積16794.66平方米，新建建筑面積52274.8平方米。具體為二類居住用地43562.33平方米，容積率為1.2，新建住宅建筑面積52274.8平方米，移交公益性用地5829.63平方米作城鎮(zhèn)村道路用地。
地塊④宗地440784001020GB00602，拆除重建用地28008.4平方米，拆除建筑面積19134平方米，新建建筑面積36252.37平方米。具體為二類居住用地22657.73平方米，容積率為1.6，新建住宅建筑面積36252.37平方米，移交公益性用地5350.67平方米作城鎮(zhèn)村道路用地。
地塊⑤宗地440784001020GB00639，由鶴山市中寶實業(yè)有限公司作為改造主體實施改造，拆除重建用地22262.1平方米，拆除建筑面積8779平方米，新建建筑面積49294.38平方米。具體為二類居住用地15381.46平方米，容積率為3，新建住宅建筑面積46144.38平方米，幼兒園建筑面積3150平方米，移交公益性用地6267.79平方米作城鎮(zhèn)村道路用地及幼兒園用地（城鎮(zhèn)村道路用地為2640.67平方米，幼兒園用地為3627.12平方米）。
（三）無償移交的公益性用地情況
本項目屬于工改商住項目，按照《鶴山新城市中心南片區(qū)（中寶地塊）控制性詳細規(guī)劃（2022年6月修改）》，本項目需無償提供公益性用地比例按不低于15%執(zhí)行，即需無償提供的公益性用地為19912.74平方米。
本項目范圍內公益性用地共20426.23平方米（其中城鎮(zhèn)村道路用地16799.11平方米，幼兒園用地3627.12平方米）全部無償移交政府，無償移交公益性用地比例為15.39%。具體以批復的規(guī)劃設計方案為準。
四、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)
改造項目范圍已確權發(fā)證，且不涉及需辦理的規(guī)劃手續(xù)。
五、資金籌措
項目改造成本為21億元，擬投入改造資金為21億元，擬籌措資金方式為自有資金及銀行借貸。其中，第一期擬投入改造資金5億元，第二期擬投入改造資金6億元，第三期擬投入改造資金5億元，第四期擬投入改造資金5億元。以上資金籌措為暫定金額，最終以項目實際運營為準。
六、開發(fā)時序
項目開發(fā)周期為8年，擬分4期開發(fā)。
（一）一期供地及開發(fā)地塊為地塊④宗地440784001020GB00602，開發(fā)時間為2024年12月至2028年12月，開發(fā)面積28008.4平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地建設，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地22657.73平方米；城鎮(zhèn)村道路用地5350.67平方米，本期移交公益性用地5350.67平方米，其中面積約1565平方米（具體以規(guī)劃設計條件核定面積為準）的道路，按照市政道路要求由鶴山市中寶實業(yè)有限公司全部建成后無償移交政府。
（二）二期供地及開發(fā)地塊為地塊①宗地440784001020GB00629按“三舊”圖斑分割后的地塊和地塊②440784001020GB00630宗地，開發(fā)時間為2025年12月至2032年12月，開發(fā)面積33702.02平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地建設，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地30723.88平方米；城鎮(zhèn)村道路用地2978.14平方米，本期移交公益性用地2978.14平方米。
（三）三期供地及開發(fā)地塊為地塊③宗地440784001020GB00640，開發(fā)時間為2026年1月至2032年12月，開發(fā)面積49391.96平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地建設，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地43562.33平方米；城鎮(zhèn)村道路用地5829.63平方米，本期移交公益性用地5829.63平方米。二期和三期分兩次供地，后續(xù)將兩地塊合宗共同規(guī)劃開發(fā)。
（四）四期供地及開發(fā)地塊為地塊⑤宗地440784001020GB00639，開發(fā)時間為2026年12月至2030年12月，開發(fā)面積21649.25平方米，主要實施商品住宅、城鎮(zhèn)村道路用地和幼兒園用地建設，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地15381.46平方米；城鎮(zhèn)村道路用地2640.67平方米；幼兒園用地3627.12平方米，本期移交公益性用地6267.79平方米。
具體供地時宗地號與面積最終以實際為準，每期地塊簽訂國有建設用地有償使用合同時，累計需要移交公益性用地不少于累計改造開發(fā)用地面積的15%。幼兒園按相關要求建成移交管理部門。
七、實施監(jiān)管
（一）該項目涉及的土壤檢測工作由原業(yè)主及改造主體負責。
（二）公益性用地須無償移交，具體事宜按照改造主體與市自然資源局簽訂的土地使用權出讓合同約定執(zhí)行。
（三）改造主體須按規(guī)劃實施社區(qū)公共服務用房、幼兒園等的配建。
（四）改造項目涉及的被征收方、受讓方及項目施工方等需依據相關稅收法律法規(guī)履行各自申報納稅義務。
（五）雅瑤鎮(zhèn)政府做好項目相關監(jiān)管工作并與實施主體簽訂項目建設監(jiān)管協議。
（六）鶴山市中寶實業(yè)有限公司按照鶴山市人民政府批準的改造方案要求實施改造，履行相應的義務和責任和開發(fā)建設工作。
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